Plan Rapport Normes Technique et Prix Inspection Façades RBQ loi 122 à Montréal

En tant qu’experts en inspection de façades à Montréal et au Québec, il est important pour nous de vulgariser en termes simples et clairs, les implications principales de la nouvelle loi 122 afin que les propriétaires de bâtiments de 5 étages et plus, puissent prendre une décision éclairée sur le choix de la firme de consultants ingénieurs et architectes pour l’inspection des façades de leurs immeubles tous les 5 ans. Un membre ingénieur de la direction de INSPECTIONFACADES.COM avec son équipe d’ingénieurs en structure, d’architectes et experts en thermographie rencontre les propriétaires d’immeubles sur rendez-vous pour premièrement les informer sur la méthodologie concernant le plan, rapport, les normes, techniques et les prix en inspection de façades concernant la loi 122 exigé par la RBQ Régie du Bâtiment du Québec. Tout d’abord, il est important de faire un cours rappel historique de la loi 122.

Historique de la loi 122 en inspection de façades par la RBQ

La chute d’un panneau du 18ème étage rue Peel à Montréal, en juillet 2009, provoque la mort d’une femme de 33 ans sur le point de se faire demander en mariage lors d’un repas à une terrasse en façade d’un immeuble. Les conclusions du rapport du coroner suggèrent la mise en place d’un encadrement législatif afin de prévenir les dangers liés au vieillissement des immeubles de grande hauteur par l’insertion notamment des obligations des propriétaires d’immeubles. Dans l’analyse du coroner que l’on retrouve sur le site Internet du Bureau du coroner du Québec, voici ce qu’on pouvait y lire : « Aux yeux du coroner, les défauts de conception et d'exécution des travaux de construction de l'immeuble soulèvent deux problématiques majeures : la surveillance des chantiers lors de la construction des immeubles en hauteur ainsi que l'entretien et l'inspection périodiques de leurs façades.

Suivant les conclusions du coroner, un Projet de règlement a vu le jour pour faire suite à ses recommandations en matière d’entretien et d’inspection des immeubles. Ce qui initie l’application d’un Règlement dans le Code de Sécurité dans les Bâtiments (qui existe déjà). Ce règlement est publié dans la Gazette officielle du Québec, 16 janvier 2013, 145e année, no. 3., voir partie 2, section IV, article 371 à 384. Alors que pour le règlement, concernant les stationnements, il se retrouve aux articles 386 à 400 plus l’annexe 1 (qui est un feuillet d’aide pour les propriétaires). Il faut aussi préciser, que l’inspection annuelle des stationnements étagés (et non celui aux 5 ans) ne doit pas obligatoirement être fait par un professionnel. Il peut être fait par le propriétaire, le concierge ou autres. Mais ceux-ci doivent remplir une fiche qui est comprise à l’annexe 1, qui mentionnons-le, est pour l’inspection annuelle des stationnements seulement.

Plan d’inspection de façades à Montréal pour la loi 122 par un ingénieur ou architecte

En matière d’inspection de façades, la loi 122 stipule que l’inspection aux 5 ans, peut être faite sous la direction d’un ingénieur ou d’un architecte. En pratique, ces deux spécialistes ont un champ d’expertises différent. L’ingénieur en structure est normalement plus à l’aise avec les aspects structurels (ancrages et fixations, armature, test, traitement et réparation de béton, tandis que l’architecte est plus familier avec les caractéristiques de l’enveloppe du bâtiment (coupe vapeur, la condensation dans les parois, l’architecture, l’esthétique). C’est pourquoi inspectionfacades.com avec son équipe d’ingénieurs et d’architectes travaille ensemble afin d’optimiser les inspections de façades dans le cadre d’un plan de travail optimum.

Selon la loi 122, le plan de travail d’inspection de façades, pour les propriétaires doit inclure un registre pour chaque bâtiment, incluant :

• Les coordonnées du propriétaire ;
• Plans tels que construit, photos et tous documents ou renseignements techniques relatifs aux modifications apportés ;
• Description des travaux de réparations ou modifications effectuées ;
• Description des réparations répétées pour régler un même problème ;
• Rapports de vérification des façades.

et la vérification du caractère sécuritaire, ainsi :

• Aux 5 ans, le propriétaire doit obtenir un rapport de vérification ;
• Inspection et rapport fait par un ingénieur et/ou architecte ;
• Rapport qui indique :
• L’absence de conditions dangereuses ;
• Les recommandations visant à corriger les défauts.

Inspectionfacades.com en plus de faire l’inspection de façades, forme et informe les propriétaires sur les normes, les procédures d’inspection approuvées et reconnues et guide les propriétaires d’immeuble afin de non pas seulement obtenir un rapport d’inspection certifié, mais de prévenir la détérioration de leurs immeubles et ainsi économiser énormément par un plan d’entretien de façade d’immeuble.

Rapport d’inspection de façades à Montréal pour la loi 122 par un ingénieur ou architecte

Ce rapport d’inspection s’effectue préférablement dans la sélection d’une norme qui encadre la procédure d’inspection. Hors, au Québec la loi 122 de la RBQ, ne stipule pas obligatoirement quelle norme, méthode ou tests l’ingénieur ou l’architecte doit utiliser. Cela est laissé à leurs discrétions. Pour le propriétaire d’immeubles de 5 étages et plus il est important qu’il comprenne le contenu de ces rapports afin de mieux comparer les différentes offres de services qui lui sont présentés. Certains firmes ne feront qu’une inspection visuelle sommaire, alors que d’autres suivront la méthodologie et les procédures d’inspection de normes reconnus comme ASTM et ACI. Il est important que le propriétaire s’informe sur le type de rapport et basé sur quelle procédure et norme d’inspection certifiée.

Les exigences de production du rapport de vérification, incluent :

• Examen de chaque façade ;
• L’ingénieur ou l’architecte est responsable du choix des méthodes et de tout test, examen ou mise à l’essai nécessaire. Il existe un guide explicatif des exigences d’entretien des façades sur le site de la RBQ ;
• Deux ou trois phases à l’inspection :
• Une inspection générale à partir du sol, visuelle par la norme ASTM E2270-13 (qui fait partie des références de la RBQ) ou la norme ASTM E2841-11 ;
• Une inspection détaillée. Ceci à partir d’une nacelle et balcons avec au minimum 25% des surfaces en vérification détaillée. Cette inspection détaillée préférablement suivra la norme ACI 562-13. C’est la norme considérée la plus récente et complète en date de juillet 2015, selon inspectionfacades.com . Elle vise à inspecter en premier par le touché les surfaces à 25%. Dans la pratique ceci s’effectue en martelant les surfaces avec des outils comme un marteau de caoutchouc afin de ne pas altérer les surfaces tout en vérifiant si des morceaux se détachent. En second lieux en introduisant à quelques endroits, une petite caméra endoscope afin de voir à l’intérieur sans créer d’ouvertures majeures dans les façades, par de petits trous, dans les joints de mortiers, afin de détecter les ancrages à l’intérieur des murs de façades. Et enfin, une fois détecté la position des ancrages, faire quelques ouvertures pour voir l’état et le nombre des ancrages et autres caractéristiques à l’intérieur des murs de façades.
• Le propriétaire doit donner accès aux lieux et mettre à la disposition de l’ingénieur et/ou de l'architecte, les plans de construction, le cahier des charges et autres documents ainsi que les rapports de vérifications antérieurs ;
• Lors de la vérification des façades, les morceaux lâches, instables, mal fixés ou fracturés doivent être retirés en toute sécurité afin d’assurer la sécurité du public et de détecter la cause des dégradations ;
• La production du rapport doit être faite dans les 6 mois de la date des vérifications nécessaires.

Le contenu du rapport de vérification, contiendra :

• Le nom, la signature, les coordonnées d’affaires de l’ingénieur ou de l’architecte ;
• Une description du mandat, de la revue documentaire, des méthodes d’observation utilisées et de l’étendue de la vérification ;
• L’adresse du bâtiment ;
• Les dates des travaux d’inspection ;
• Les types de murs et nature du revêtement, tels que :
• Murs massifs, écran pare-pluie, ou étanchéisation de surface ;
• Façades de maçonnerie, de panneaux préfabriqués, de rideaux de verre ou métal ;
• Évaluation du type d’attaches, ancrages à la structure ;
• Présence d’ouvertures (auvent et/ou chantepleures) ;
• Type d’appareillage de la maçonnerie.
• Localisation et description des défauts et détermination de leur causes, telles que :
• Infiltration, taches de rouille, efflorescences, écaillage, fissures, déformations, renflements, déplacement du revêtement… ;
• Problèmes d’attaches des éléments, antennes, auvents, enseignes ou mâts ;
• Analyse de la pathologie des problèmes observés.
• La description des travaux correctifs à réaliser pour que les façades demeurent sécuritaires, ainsi que l’échéancier recommandé pour leur réalisation ;
• Un sommaire du rapport confirmant que les façades ne présentent aucune condition dangereuse et, s’il y a lieu, que des recommandations ont été adressées au propriétaire visant à corriger les défauts constatés pouvant contribuer au développement de conditions dangereuses ;
• Des annexes pour les photos, les dessins et tout autre renseignement pertinent au cours de la vérification et qui complètent le rapport.

Les rapports sont de deux types :

• Rapport de conditions dangereuses, impliquant des actions immédiates de la part du propriétaire et du professionnel ingénieur et/ou architecte en inspection de façades.

  Dans ce cas, le propriétaire doit faire 6 procédures :

• Mettre en place sans délais les mesures d’urgence pour assurer la sécurité des usagers et du public ;
• Aviser la RBQ Régie du Bâtiment du Québec ;
• Fournir par écrit à la Régie RBQ, dans les 30 jours, une description élaborée par le professionnel autorisé, des travaux correctifs à réaliser pour éliminer la condition dangereuse de même que, pour approbation, un échéancier des travaux correctifs ;
• S’assurer que les travaux sont réalisés conformément à la description, à la planification et à l’échéancier susmentionnés ;
• Obtenir à la fin des travaux, un rapport de vérification confirmant le caractère sécuritaire des façades du bâtiment ou du stationnement ;
• Transmettre à la Régie RBQ, une lettre signée par le professionnel autorisé confirmant que tous les travaux correctifs sont complétés à sa satisfaction et qu’il n’y a plus de conditions dangereuses.

Pour sa part, le professionnel ingénieur ou l’architecte, doit faire 2 procédures :

• Informer le propriétaire et la RBQ Régie du Bâtiment du Québec ;
• Informer les mesures d’urgences mises en place ou à mettre en place sans délai pour éliminer ces conditions dangereuses.
• Rapport avec des recommandations comportant différents plans préventifs d’action afin de permettre au propriétaire de non seulement obtenir un rapport mais de faire une maintenance préventive d’actions, pour éviter de grands coûts dans le futur et aussi pour éviter d’investir d’un seul coup une grande somme d’argent pour faire tous les correctifs la 1ère année, comme :
• 0-3ans plan d’intervention A ;
• 3-5ans plan d’intervention B ;
• 5-10ans plan d’intervention C.

Normes d’inspection de façades à Montréal pour la loi 122

Les normes visent à organiser et simplifier la travail des professionnels ingénieurs et architectes. Chaque norme est en soit une méthodologie pour un type d'inspection. Il y a des normes pour l'évaluation des conditions des matériaux tels que le béton, d'autres pour les test non-destructifs d'évaluation, d'autre pour l'évaluation des réparations, etc. Comme on l’a déjà expliqué, on conseille aux propriétaires de demander clairement aux consultants ingénieurs quelles normes ils suivront pour exécuter l’inspection des façades. Comme récapitulatif, les normes les plus reconnus sont :

• Pour les inspections visuelles préliminaires : ASTM E2270-13 et ASTM E2841-11 ;
• Pour les inspections détaillées : ACI 562-13 qui est considéré à ce jour comme la plus complète, de A-Z, incluant : l’évaluation jusqu’aux travaux de réparations et la validation des méthodes de travail et les essais d’arrachements. Cette norme peut être considéré comme une référence car très détaillé et complète.

Mentionnons aussi qu’il existe d’autres normes spécifiques pour la maçonnerie.

Le règlement 122 n’oblige pas l’utilisation d’une norme spécifique. Ceci est laissé à la discrétion de l’ingénieur ou de l’architecte pour les façades. Ces normes ne font pas partis de la loi 122. Ils sont là pour aider les gens à s’orienter et à adopter une méthode de travail ayant fait ses preuves.

Les dates limites d’inspection de façades selon la loi 122

Les propriétaires d’immeubles doivent procéder à l’inspection des façades de leurs immeubles à partir d'un calendrier avec des dates limites suivant l’âge de leurs immeubles :

• Pour un immeuble de 45 ans et plus (avant 1968) ....... avant 18 mars 2015 ;
• Entre 25 et 45 ans (entre 1968 – 1988) ....................... avant 18 mars 2016 ;
• Entre 15 et 25 ans (entre 1988 – 1998) ....................... avant 18 mars 2017 ;
• Entre 10 et 15 ans (entre 1998 – 2003) ....................... avant 18 mars 2018 ;
• Moins de 10 ans (entre 2004 – aujourd’hui) ................ 10 ans suivant la construction.

Techniques et éléments qui composent l’inspection de façades

Le béton des perrons ou balcons qui se désagrège et laisse entrevoir l’armature doit être signalé. Puis, des mesures prises afin de ne pas compromettre l’intégrité structurelle du balcon en détaillant au besoin des procédures de réparation de l’armature et du béton. Si les attaches de la brique à l’intérieur des murs sont coupées, il faut alors les remplacer. Ce sont des cas normalement de situation pour un ingénieur en structure. Il est quelques fois nécessaire de faire appel à des laboratoires pour des tests de carbonatation, de compression du béton, de résistance du béton ou de l’acier, ou encore faire des essais d’arrachement.

Dans d’autres cas des ouvertures, coins de murs ou mauvaise conception architecturale laissant entrer l’eau en quantité, ou la condensation interne créant de la rouille et cassures des attaches de briques, sont des situations plus facilement traitées par un architecte.

Plusieurs éléments composent les façades et requiert différentes connaissances et techniques afin de faire une inspection appropriée. Ces éléments sont :

• Revêtement des murs extérieurs ;
• Balcons ;
• Équipements électriques ou mécanique ;
• Autres objets permanents ou temporaires reliés aux murs :
• Cheminée ;
• Mâts, antennes ;
• Marquises ;
• Corniches.

Moyens pour effectuer les inspections de façades loi 122 d’immeuble de 5 étages et plus

En général pour les immeubles de moins de 10 étages on utilise la nacelle pour faire l’inspection visuelle et celle détaillé pour le martelage et les opérations intrusives. L’échafaudage est aussi utilisé mais plus laborieuse car elle nécessite non seulement d’assembler et de désassemble continuellement les échafauds mais aussi d’inspecter les supports par un ingénieur. Pour ceux de plus de 10 étages il est possible d’utiliser la digitalisation de façades par scanner. Ces procédés sont coûteux mais demeurent plus économique que les nacelles pour une première inspection visuelle. Il s’agit d’équipements de haute technologie qui permettent de digitaliser des façades entières au mm prêt pour y voir tous les détails à l’ordinateur sans avoir à utiliser de nacelle pour l’inspection visuelle préliminaire. Il y a aussi la descente à la corde en tandem pour un ingénieur ou architecte avec un expert certifié IRATA ou SPRAT II.

Les perforations appelées ''tests intrusifs'' sont aussi possibles en utilisant la descente en rappel à la corde. À forte hauteur, elle est plus économique que l’utilisation de grues ou nacelles.

Le prix pour effectuer les inspections de façades loi 122 d’immeuble de 5 étages et plus

Le prix pour une inspection de façade peut varier énormément entre les consultants suivant leurs expériences, connaissances techniques d’inspection et outils d’escalade utilisés (nacelle, échafaud ou descente à la corde en tandem avec un expert certifié IRATA ou SPRAT). Mentionnons qu’il est important pour le propriétaire d’immeuble de demander clairement quels sont les normes utilisées pour faire le rapport. En l’absence de norme le propriétaire est tenu de se demander si le rapport sera crédible. Un prix beaucoup plus bas par rapport aux autres soumissions doit nécessairement inciter le propriétaire à demander des explications auprès de l’ingénieur ou architecte. Enfin mentionnons, que des professionnels qui font des prix sans même se déplacer sur place pour prendre connaissance des lieux, des accès et autres éléments, doivent éveiller des doutes quant à leurs compétences et éthiques.

Chez inspectionfacades.com le groupe d’ingénieurs et architectes s’occupent de vous donner l’heure juste sur tout ce qui traite les inspections de façades, de stationnement étagés et thermique. Le groupe d’experts en inspection de façades à Montréal vous accompagne premièrement par une information claire, détaillé et précise sur les inspections de façades, réalise les inspections et enfin agit au point de vue préventif.

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